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Das Eigenheim wieder verkaufen

 

Thiago R. hat eine tolles Stellenangebot – einziger Nachteil: Der neue Arbeitsort befindet sich 200 Kilometer entfernt vom Ort, wo Herr R. mit seiner Familie in einem Reihenhaus lebt. Soll der Vater pendeln oder soll die ganze Familie umziehen? Nach mehreren Familienkonferenzen beschliessen die R.s, das Haus zu verkaufen und am neuen Ort ein anderes Zuhause zu suchen.

 

Ist Ihnen das Haus nach der Familienphase zu gross geworden? Möchten Sie das im Eigenheim gebundene Kapital für andere Zwecke nutzen? Oder eignet sich die Loftwohnung im Stadtzentrum nicht für ein Leben mit Kindern? Was auch immer der Grund ist – ein erfolgreicher Verkauf braucht vor allem eines: Zeit.

 

Die Hypothek richtig steuern

Damit Ihre Verkaufspläne nicht an den Finanzen scheitern, müssen Sie sich frühzeitig um Ihre Hypothek kümmern. Denn ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Vertrag kann hohe Kosten nach sich ziehen. Und wenn Sie parallel zum Verkauf der alten Liegenschaft eine neue kaufen, kommt es zu einer vorübergehenden Doppelbelastung, die möglicherweise nicht tragbar ist. Wie ist Ihre Situation?

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Kündigen Sie Ihre Hypothek vorzeitig, schulden Sie den Zins bis zum Vertragsende trotzdem (Vorfälligkeitsentschädigung). Vor allem bei einer Festhypothek können die Kosten dafür erheblich sein: Sie müssen nicht nur den Zins bis Vertragsende bezahlen, sondern je nach Marktsituation auch noch zusätzliche Gebühren. Das kann rasch einmal Zehntausende von Franken bedeuten. Fragen Sie bei Ihrer Bank, wie hoch die Kosten für einen Ausstieg sein würden.

Wenn Sie Glück haben, können Sie die Hypothek auf den Käufer Ihrer Liegenschaft übertragen. Dieser wird sich dafür aber nur dann interessieren, wenn Ihr Hypothekarvertrag im Vergleich zu den aktuellen Angeboten einen attraktiven Zins aufweist. Zudem muss auch Ihre Bank mit der Übertragung einverstanden sein.

Tipp
Wenn Sie über einen Verkauf Ihrer Liegenschaft nachdenken, sollten Sie frühzeitig das Gespräch mit der Bank suchen und die Finanzierung anpassen. Steht eine Ablösung der Hypothek an, wechseln Sie am besten auf ein Produkt mit kurzen Kündigungsfristen, selbst wenn der Zins vielleicht etwas weniger attraktiv ist.

Sie wollen mit dem Verkaufserlös vom alten ein neues Eigenheim finanzieren? Am einfachsten ist das für Sie, wenn es Ihnen gelingt, den Verkauf der bisherigen und den Kauf der zukünftigen Liegenschaft so zu terminieren, dass Sie quasi nahtlos vom einen Objekt zum anderen wechseln können. Dann können Sie Ihre Hypothek auf das neue Zuhause übertragen. Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

  • Ihre bisherige Hypothek darf nicht höher sein als 80 Prozent des Kaufpreises des neuen Eigenheims.

  • Verkauf und Kauf müssen direkt aufeinanderfolgen, da sonst der Bank die Immobilie als Sicherheit für den Kredit fehlt.

  • Ihre Einkommenssituation darf sich gegenüber damals, als Sie die Hypothek abschlossen, nicht wesentlich verändert haben.

Wenn zwischen dem Verkauf der alten und dem Kauf der neuen Liegenschaft eine zeitliche Lücke klafft, müssen Sie die Hypothek kündigen und später eine neue aufnehmen. Suchen Sie frühzeitig das Gespräch mit der Bank und verhandeln Sie über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Was tun, wenn Sie zwar einen Käufer gefunden haben, dieser Ihr bisheriges Haus aber erst ein halbes Jahr nach dem geplanten Umzug in die neue Wohnung übernehmen will. Dann müssen Sie zwei Liegenschaften parallel finanzieren – und eigentlich würden alle Regeln der Tragbarkeit für beide Objekte gelten: Sie müssten also für jede Liegenschaft 20 Prozent Eigenkapital aufbringen, und die gesamte Belastung durch beide Hypotheken dürfte nicht höher sein als ein Drittel Ihres Einkommens. (Mehr zur Tragbarkeitsrechnung lesen Sie hier).

Die wenigsten Normalverdiener erfüllen diese Bedingungen. Sie benötigen also einen Finanzpartner, der bereit ist, vorübergehend eine Finanzierung im «Graubereich» zu akzeptieren. Konzessionen werden am ehesten bei der Tragbarkeit gemacht, die finanzielle Belastung darf vorübergehend mehr als das übliche Drittel Ihres Einkommens betragen. Die 20 Prozent Eigenkapital für die neue Liegenschaft hingegen müssen auf jeden Fall vorhanden sein, unabhängig von der bestehenden Finanzierung. Zudem ist ein solches Entgegenkommen nur möglich, wenn klar ist, dass sich Ihr bisheriges Eigenheim rasch und zu einem guten Preis verkaufen lässt.

Hilfreich sind zusätzliche Sicherheiten, etwa eine Ferienwohnung, die in die Kalkulation einbezogen werden kann. Oder ein Mietzins, wenn Sie Ihr bisheriges Eigenheim zwischenvermieten können.

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Wie viel ist das Eigenheim wert?

Wollen Sie Ihr Eigenheim erfolgreich verkaufen, müssen Sie den Marktwert kennen. Einen verlässlichen Wert liefert Ihnen ein versierter Liegenschaftenschätzer oder eine hedonische Bewertung (mehr dazu lesen Sie hier).

Nicht immer wird sich der Marktpreis mit Ihrer Wunschvorstellung decken. Vor allem bei Liegenschaften weit abseits der Zentren und der grossen Verkehrswege kann er sogar unter dem ursprünglichen Kaufpreis (plus Investitionen) liegen.

Grundsätzlich haben Sie zwei Möglichkeiten der Preisgestaltung: Entweder Sie nehmen den Schätzwert und schlagen einen kleinen Betrag darauf – sozusagen Ihr Spielraum, um den Sie den Preis in den Verhandlungen auch wieder zu senken bereit sind. Oder Sie legen den Schätzwert als Verhandlungsbasis fest und lassen die Interessenten Angebote unterbreiten.

Tipp
Haben Sie den Preis oder die Verhandlungsbasis einmal festgelegt und veröffentlicht, sollten Sie nicht mehr davon abweichen. Erst wenn Sie sehen, dass sich zu diesen Bedingungen überhaupt kein Käufer finden lässt, können Sie die Preisgestaltung nochmals überdenken und den Wert korrigieren.

 

Zusammenarbeit mit einem Makler

Unterlagen zusammenstellen, Besichtigungen durchführen, mit Interessenten verhandeln – eine Liegenschaft zu verkaufen bedeutet viel Arbeit. Fehlt Ihnen die Zeit und/oder das Talent dazu, können Sie einen Makler, eine Maklerin beiziehen.

Sinnvoll ist es, einen Makler zu wählen, der den lokalen Markt sehr gut kennt. Nur dann kann er die Verkaufschancen Ihrer Liegenschaft richtig beurteilen und einen marktgängigen Preis vorschlagen. Zudem verfügt ein Makler aus der Region auch über eine Adresskartei mit Interessenten, die vor Ort auf der Suche nach einem Eigenheim sind. Makler in Ihrer Nähe finden Sie über die Website der Schweizerischen Maklerkammer (www.maklerkammer.ch), des Hauseigentümerverbands oder des Hausvereins (www.hev-schweiz.ch, www.hausverein) oder von Maklernetzwerken (wie www.erasuisse.ch, www.remax.ch). ​​​​​​

Tipp
Holen Sie unbedingt Referenzen ein. Ist ein Makler nicht bereit, Ihnen die Adresse einiger Kunden aus den letzten zwölf Monaten seiner Tätigkeit zu nennen, sollten Sie von einer Beauftragung absehen.

 

Die Liegenschaft selber verkaufen

Sie haben sich entschieden, die Liegenschaft selber zu verkaufen? Dann brauchen Sie als Erstes gut gestaltete Verkaufsunterlagen. Diese sind die Visitenkarte für Ihr Eigenheim und sollen nicht nur einen ersten, umfassenden Eindruck von der Liegenschaft geben, sondern auch ausführlich genug sein, damit ein Interessent auf dieser Basis einen Kreditantrag bei seiner Bank stellen kann.

Sind Sie versiert im Umgang mit dem Computer und mit dem Layouten von Unterlagen, können Sie die Verkaufsdokumentation selber erstellen. Wenn nicht, sollten Sie jemanden damit beauftragen. Am besten lassen Sie die fertig erstellten Unterlagen in einem Kopiercenter auf gutem Papier professionell ausdrucken und binden. Erstellen Sie zusätzlich ein PDF Ihrer Dokumentation. Dieses können Sie sowohl in Ihre Inserate auf Immobilienplattformen integrieren als auch per Mail an Interessenten versenden.

Tipp
Baupläne sind ein wichtiger Bestandteil der Verkaufsdokumentation. Wenn Sie keine Baupläne haben, fragen Sie bei der Baupolizei nach. Diese hat alle Baueingaben archiviert, möglicherweise finden sich dort Pläne Ihres Hauses. Wenn nicht, ziehen Sie einen Architekten bei. Eine günstige Variante sind auch Apps wie RoomScan oder magicplan, mit denen Sie selber Grundrisse erstellen können.

 

Gezielt inserieren

Das Internet ist heute die erste Wahl für das Schalten von Immobilieninseraten. Die Kosten für ein Inserat auf den grossen Plattformen wie Homegate.ch oder Immoscout24 betragen bei einer Insertionsdauer von zwei Wochen zwischen 160 und 260 Franken. Bei kleineren regionalen Anbietern und auf einer Immobilienseite Ihrer Bank können Sie Ihr Inserat oft kostenlos platzieren. Je nach Objekt führen aber auch andere Kanäle zum Ziel:

  • Mund-zu-Mundpropaganda
  • Aushänge in lokalen Geschäften, Kinderhorten etc.
  • Inserate in Quartierzeitungen
  • Flugblätter in der Nachbarschaft
  • Verkaufstafel am Gartenzaun
  • Inserat im Intranet am Arbeitsplatz
  • Rundmail an Bekannte und Verwandte
  • Social-Media-Plattformen
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Tipp
Welche Insertionskanäle für Ihr Haus, Ihre Wohnung passen, hängt vom Objekt, vom lokalen Markt und von der Zielgruppe ab. Suchen Sie zum Beispiel junge Familien, ist ein Aushang in Kinderhorten oder im Elterntreffpunkt im Quartier eine gute Möglichkeit.

 

Das Eigenheim auf Vordermann bringen

Der erste Eindruck einer Liegenschaft ist entscheidend für den Verkaufserfolg. Putzen Sie also Ihr Haus, Ihre Wohnung optisch heraus. Dabei lohnen sich auch kleine Investitionen – etwa der Austausch eines verschlissenen Teppichs, die Ausbesserung der Fassade oder ein Gärtner, der den Garten aufpeppt. Das Eigenheim soll sich so präsentieren, dass Interessenten sich mit wenig Fantasie vorstellen können, darin zu wohnen.

Vor allem die äussere Erscheinung Ihrer Liegenschaft frischen Sie am besten schon auf, bevor Sie zum ersten Mal ein Inserat schalten. Denn die meisten Interessenten nehmen erst einmal auf eigene Faust eine Besichtigung von aussen vor.

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Gut zu wissen
Wollen Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, haben Sie weniger Einfluss auf den äusseren Eindruck der Liegenschaft. Sie können beispielsweise den Hauswart bitten, dass er sich vor dem Besichtigungstermin um einen sauberen Eingangsbereich und ein gut geputztes Treppenhaus kümmert.

 

Wofür haftet der Verkäufer?

Ältere Häuser und Wohnungen werden in der Regel unter Ausschluss jeglicher Haftung verkauft. Der Käufer übernimmt das Objekt «wie gesehen». Das gibt Ihnen aber keinen Freipass. Grössere Problemstellen – etwa ein undichtes Dach – sollten Sie in den Verkaufsunterlagen erwähnen und auf Fragen ehrlich antworten. Verschweigen Sie solche Mängel bewusst (das Gesetz nennt das «arglistig»), kann der Käufer später eine Herabsetzung des Kaufpreises verlangen.

Immer mal wieder ein Thema, gerade in älteren Liegenschaften, sind Schadstoffe, allen voran Asbest. Wissen Sie, dass in Ihrem Haus Schadstoffe vorhanden sind, sollten Sie dies gegenüber einem Käufer ehrlich deklarieren und den Kaufpreis um den zu erwartenden Aufwand für die spätere Entfernung reduzieren.

Findet ein Käufer nach der Übergabe der Liegenschaft Schadstoffe, stellt sich schnell die Frage, wer für die Entsorgung zahlen muss. Ob ein Gericht solche Schadstoffe als bewusst verschwiegenen Mangel ansieht, hängt unter anderem davon ab, wie einfach das Vorhandensein für Verkäufer und Käufer feststellbar gewesen wäre. Im schlechtesten Fall müssen Sie nachträglich für die Entsorgungskosten aufkommen.

 

Tipp
Besteht aufgrund der verwendeten Baumaterialien und des Zeitpunkts der Erstellung des Gebäudes oder von Umbauten ein Verdacht – im Vordergrund steht dabei vor allem Asbest –, sollten Sie vor dem Verkauf eine Abklärung durch eine Fachperson machen lassen, um späterem Ärger vorzubeugen.

 

Mit wie viel Zeit muss ich rechnen?

Die Abwicklung eines Immobilienverkaufs folgt meist demselben Schema. Er startet mit dem Aufschalten von Inseraten, gefolgt von ein oder zwei Besichtigungsrunden und der anschliessenden Auswahl der passenden Käuferschaft. Ist eine Käuferin gefunden, wird allenfalls ein Reservationsvertrag abgeschlossen und eine Anzahlung eingefordert. Darauf folgen in Zusammenarbeit mit einem Notar die Erarbeitung des Kaufvertrags, dessen Beurkundung – meist in Verbindung mit einer ersten Teilzahlung – sowie der Eintrag ins Grundbuch und schliesslich die Zahlung des restlichen Kaufpreises. Danach ist der Weg frei für die Übergabe zum vereinbarten Termin.

Üblicherweise müssen Sie vom Moment, zu dem Sie erstmals ein Inserat aufschalten, bis zur Übergabe mit etwa einem Jahr rechnen, in abgelegenen Gegenden unter Umständen auch mit deutlich mehr. In Gebieten mit hoher Nachfrage kann der Verkauf dagegen wesentlich schneller zustande kommen, im besten Fall genügen knapp vier Monate, nämlich:

  • Erstellen der Verkaufsunterlagen: 2 Wochen
  • Aufschalten des ersten Inserats bis zum ersten Besichtigungstermin: 1 bis 2 Wochen
  • Besichtigungsphase: 2 Wochen
  • Zeit für die Einreichung der Angebote durch die Kaufinteressenten: 2 Wochen
  • Prüfung der Angebote durch Sie: 1 bis 2 Woche
  • Evtl. zweite und dritte Angebotsrunde: je 1 Woche
  • Abschluss eines Reservationsvertrags: 1 Woche
  • Ausarbeitung des Kaufvertrags durch Notar: 3 Wochen
  • Notariatstermin, Abschluss Kaufvertrag, Teilzahlung: 2 Wochen
  • Räumen der Wohnung, des Hauses und Schlussreinigung: 3 Wochen
  • Schlusszahlung des Käufers, Grundbucheintrag, Übergabe: 1 Woche
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Tipp
Erstellen Sie einen grosszügigen Terminplan für die Verkaufsabwicklung. Planen Sie auch eine Reserve ein für den Fall, dass der Verkauf schleppend verläuft.

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Faktoren, die den Marktwert beeinflussen

Lage, Lage, Lage – so kann man die drei wichtigsten Faktoren für die Bestimmung des Marktwerts zusammenfassen. Entscheidend sind dabei Aspekte wie Verkehrserschliessung, Einkaufsangebot, Aussicht, Nachbarschaft. Auch negative Aspekte haben einen Einfluss auf den Wert, etwa eine lärmige Strasse oder eine Schlachterei mit Geruchsemissionen in der Nähe.

Neben der Lage wird der Wert einer Liegenschaft zudem durch folgende Elemente beeinflusst:
Grundstück: Bei Einfamilienhäusern hat die Grösse des Grundstücks einen erheblichen Einfluss auf den Preis, insbesondere an gefragten Lagen.
Steuerfuss: In Gemeinden mit einem tiefen Steuerfuss ist die Nachfrage meist höher. Damit steigt auch das Preisniveau für Immobilien.
Gebäudezustand: Ist der Zustand eines Gebäudes so schlecht, dass ein Käufer einiges an Geld in die Erneuerung investieren muss, drückt dies auf den Preis. An extrem gefragten Lagen und bei einem interessanten Grundstück ist der Zustand des Objekts dennoch oft zweitrangig.
Potenzial: Bietet ein Gebäude Ausbaupotenzial oder könnte auf dem Grundstück auch ein grösseres Haus errichtet werden, wirkt sich dies ebenfalls positiv auf den Wert der Liegenschaft aus.
Wirtschaftliche Entwicklung: Steht eine Rezession vor der Tür, sind die Konsumenten generell zurückhaltend – das gilt auch für Eigenheimkäufer. Die erzielbaren Preise sinken tendenziell.
Hypothekarzinsen: In Zeiten tiefer Zinsen sind Käufer eher bereit, einen höheren Preis für eine Liegenschaft zu bezahlen. Steigen die Zinsen, hat das meist einen negativen Einfluss auf die Immobilienpreise.
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5678.16 Steuern für Eigenheimbesitzer

 

Steuern für Eigenheimbesitzer

Der Steuerwert und der Eigenmietwert Ihres Eigenheims erhöhen die steuerliche Belastung. Auf der anderen Seite können Sie die Schulden, die Schuldzinsen und die Unterhaltskosten abziehen. Allerdings stimmt es nicht, dass Immobilienbesitz automatisch die Steuerlast verringert.

Eigenmietwert Hypothek und Zins Unterhaltskosten
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Sie erzielen könnten, wenn Sie das Objekt nicht selbst bewohnen, sondern vermieten würden. Dieser Betrag wird in der Steuererklärung zu den Einkünften gerechnet. Die Höhe des Eigenmietwerts Ihrer Immobilie wird Ihnen in der Regel von der Steuerbehörde schriftlich mitgeteilt. ​​​​​​​Die Hypothekarschuld können Sie in der Steuererklärung vom Vermögen abziehen. Die Hypothekarzinsen sowie Zinsen für private Darlehen, die Sie während der Steuerperiode gezahlt haben, setzen Sie vom Einkommen ab. Aufwendungen für Unterhaltsarbeiten können abgezogen werden. Zur Wahl steht dabei ein Pauschalabzug oder – falls die Pauschale überschritten wird – ein Abzug in Höhe der effektiven Auslagen. Beim Pauschalabzug gilt in vielen Kantonen: Für Objekte, die weniger als zehn Jahre alt sind, können Sie 10 Prozent des Eigenmietwerts abziehen, für ältere 20 Prozent.

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Gut zu wissen
Aktuell sind Bestrebungen im Gang, den Eigenmietwert abzuschaffen. Gleichzeitig soll aber auch der Steuerabzug für Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen weitgehend wegfallen. Es sind verschiedene Varianten in Diskussion. Das Parlament wird sich vermutlich im Sommer 2020 mit dem Thema befassen.

 

Unterhalt nicht vergessen

Mieter müssen sich nicht um den Unterhalt der Liegenschaft kümmern, Eigenheimbesitzer hingegen schon. Bewährt hat sich, jährlich rund 1Prozent des Kaufpreises für Reparaturarbeiten auf die Seite zu legen – vorausgesetzt, Ihr Haus, Ihre Wohnung ist neu gebaut oder zumindest renoviert und in einem tadellosen Zustand. Wer einen Altbau besitzt, sollte den Prozentsatz erhöhen.

Die Aufwendungen für Unterhalt kann man – vorläufig noch – in der Steuererklärung zum Abzug bringen. Das sind die Kriterien:

Werterhaltend, wertvermehrend
Abziehen dürfen Sie nur die Kosten für werterhaltenden Unterhalt, beispielsweise für die Renovation der Terrasse. Lassen Sie die Terrasse zum Wintergarten umbauen, sind diese Kosten nicht abzugsfähig; sie steigern den Wert der Liegenschaft. Die meisten Kantone geben Merkblätter ab, die auflisten, was als werterhaltend und was als wertvermehrend gilt.

Energieeffizienz
Investitionen in energiesparende Massnahmen, etwa der Einbau von dreifach verglasten Fenstern, sind zwar wertvermehrend, trotzdem können Sie die Kosten dafür in der Steuererklärung absetzen.

Pauschal oder effektiv
Den Pauschalabzug können Sie geltend machen, auch wenn Sie keinerlei Investitionen getätigt haben. Beim Bund und in den meisten Kantonen kann man jedes Jahr entscheiden, ob man die Pauschale oder die effektiven Unterhaltskosten abziehen will. Es lohnt sich deshalb, kleinere Unterhaltsarbeiten in einem Kalenderjahr zusammenzunehmen. Dann können Sie zum Beispiel vier Jahre lang die Pauschale beanspruchen und im fünften Jahr den höheren effektiven Aufwand abziehen.

 

Die Hypothek steuergünstig amortisieren

Innerhalb von 15 Jahren respektive bis spätestens zur Pensionierung müssen Sie Ihre Hypothek bis auf zwei Drittel amortisieren, das heisst zurückzahlen. Sie haben zwei Möglichkeiten:

Direkte Amortisation
Sie zahlen die Schuld in regelmässigen Raten ab. Dadurch reduzieren sich die Hypothek und Ihre Zinsbelastung. Allerdings reduzieren sich so auch die Schulden und die Schuldzinsen, die Sie in der Steuererklärung abziehen können.

Indirekte Amortisation
Den Amortisationsbetrag überweisen Sie auf ein 3a-Konto oder in eine 3a-Police. Hier ist das Kapital bis zum Erreichen des Pensionsalters gebunden. Dann wird die ganze Summe bezogen und damit die Hypothek zurückgezahlt. Bei dieser Version bleiben die abziehbaren Hypothekarzinsen die ganze Zeit über gleich hoch.

Die indirekte Amortisation über die Säule 3a ist günstiger. Denn die Einzahlungen in die Säule 3a können Sie in der Steuererklärung vom Einkommen abziehen. Zudem bleiben die Hypothek und die Zinsen dafür immer gleich hoch, was ebenfalls höhere Abzüge erlaubt. Eines dürfen Sie aber nicht vergessen: Sie müssen während der ganzen Amortisationszeit Hypothekarzinsen auf dem gleich hohen Betrag bezahlen.

 

Die richtige Hypothek für später

Mit dem Austritt aus dem Erwerbsleben ändern sich die finanziellen Verhältnisse: Die Leistungen von AHV, Pensionskasse und, falls vorhanden, der 3. Säule fallen meist tiefer aus als das bisherige Einkommen. Gleichzeitig gelangt vielleicht eine grössere Summe zur Auszahlung, etwa aus einer Lebensversicherung. Das wirkt sich auf die Finanzierung Ihres Eigenheims aus.

Auch mit dem tieferen Einkommen müssen die Regeln der Tragbarkeitsrechnung eingehalten sein. Hypothekarzins und Nebenkosten dürfen zusammen nicht mehr als rund ein Drittel Ihres Einkommens ausmachen. Wie viel Hypothek ist dann noch möglich?

↧  Berechnungsbeispiel Tragbarkeit nach der Pensionierung

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6789.16 Checkliste Verakufsdokumentation Eingeloggt Global

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6789.18 Infoblatt Absest Eingeloggt Global

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6789.19 Infoblatt: Faktoren, die den Marktwert beinflussen Eingeloggt Global

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