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4567.10 Schritt 4


Die Zahlung richtig abwickeln

Beim Kauf einer Liegenschaft geht es um sehr viel Geld – Geld, das zudem grösstenteils nicht Ihnen gehört, sondern der Bank, die den Hypothekarkredit gewährt. Seien Sie also vorsichtig bei der Abwicklung der Zahlung. Bewährt und üblich ist folgendes Vorgehen:

  • Erst wenn der Kaufvertrag bereinigt, von beiden Seiten unterschrieben, notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen ist, wird das Geld an den Verkäufer überwiesen – abzüglich allfälliger Anzahlungen.
  • Damit der Verkäufer sicher sein kann, dass er sein Geld erhält, müssen Sie einen Beweis Ihres Zahlungswillens erbringen. Sicherstes Mittel ist ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen der Bank, das garantiert, dass die Überweisung ausgelöst wird, sobald alle Bedingungen (wie Eingang des Eigenkapitals, des beurkundeten Kaufvertrags) erfüllt sind.
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Achtung
Die genauen Zahlungsmodalitäten müssen unbedingt im Kaufvertrag vereinbart sein. Bezahlen Sie nur den im Vertrag festgehaltenen Preis und akzeptieren Sie keinerlei Zahlungen unter der Hand. Denn wenn eine solche Schwarzzahlung auffliegt, wird der gesamte Kaufvertrag ungültig.


Kauf ab Plan: Darauf sollten Sie achten

Kein Unternehmer kann es sich heute leisten, Häuser zu bauen und erst nach der Fertigstellung Käufer zu suchen. Meist muss er für mindestens die Hälfte der Einheiten Abnehmer haben, damit ihm eine Bank den Bau vorfinanziert. Wer ein neu erstelltes Haus oder eine Neubauwohnung kauft, tut dies deshalb meist ab Plan.

Weil Sie eine solche Liegenschaft nicht vorab besichtigen können, benötigen Sie etliche Unterlagen, um sich ein Bild vom Angebot zu machen. Nur wenn Sie all diese Papiere kontrollieren, stellen Sie sicher, dass Sie am Schluss tatsächlich die erwartete Leistung erhalten. Folgende Unterlagen dürfen auf keinen Fall fehlen:

  • Grundbuchauszug des Grundstücks
  • Detaillierter Baubeschrieb: Dieser sollte jedes Detail bis hin zum Typ des Wasserhahns in der Küche enthalten. Wichtig ist, dass alle Ihre Ausstattungswünsche richtig berücksichtigt wurden und die Angaben für beide Seiten verbindlich sind.
  • Genaue Angaben, bis wann welche Änderungen möglich sind
  • Zusammenstellung der Stundenansätze, die Ihnen bei Änderungswünschen verrechnet werden
  • Regelung für Minderkosten, wenn sie auf vorgesehene Ausbauten verzichten
  • Pläne im Massstab 1:50, dazu alle wichtigen Detailpläne, etwa für Küche und Bad, im Massstab 1:20; bei Einfamilienhäusern Umgebungsplan mit Bepflanzung. Diese Pläne müssen unbedingt Bestandteil des Vertrags sein.
  • Verbindlicher Terminplan mit allen wichtigen Daten
  • Generalunternehmervertrag (falls dieser separat vom Grundstückskaufvertrag ausgefertigt wird)

Wenn Sie ein Haus, eine Wohnung ab Plan kaufen, werden häufig zwei separate Verträge abgeschlossen: Das Grundstück erwerben Sie direkt vom Landbesitzer, für den Bau schliessen Sie einen Vertrag mit einem Generalunternehmer ab. Der Generalunternehmer ist für den ganzen Bau verantwortlich, vom Aushub bis zu den Küchengeräten und Badarmaturen. Ein wichtiger Vertragspartner also – prüfen Sie unbedingt die Solvenz eines solchen Unternehmens.

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Wenn Sie ein Haus aus zweiter Hand kaufen

Eine bestehende Liegenschaft können Sie zwar ausgiebig besichtigen, dafür bergen Altbauten das Risiko von veralteten technischen Anlagen, kurzfristig notwendigen Renovationsarbeiten oder Schäden, die nicht ohne Weiteres sichtbar sind. Um die Substanz eines Altbaus richtig einschätzen zu können, benötigen Sie folgende Unterlagen:

  • Verkaufsprospekt des Anbieters (falls vorhanden)
  • Grundbuchauszug
  • Ausweis der Gebäudeversicherung
  • Angaben zum Baujahr und zu Renovationsarbeiten (inklusive Datum)
  • Baugesetz und Zonenplan der Gemeinde
  • Fotos
  • Bei Stockwerkeigentum: Reglement und Aufstellung über die Einlagen in den Erneuerungsfond
  • Pläne, soweit vorhanden (manchmal findet man sie noch auf dem Bauamt, wo sie seinerzeit bei der Einreichung des Baugesuchs deponiert wurden)

Es lohnt sich, die Tauglichkeit eines Altbaus genau abklären zu lassen. Ist das Gebäude älter als zehn Jahre, sollten Sie dazu einen Architekten oder eine Liegenschaftsschätzerin beiziehen. Diese können für Sie eine Analyse des Zustands durchführen, den Aufwand für die Sanierung abschätzen und abklären, welche An- oder Ausbauten möglich sind und was sie kosten würden. Die Unterlagen dieser Fachleute sind auch wichtig, wenn Sie bei der Bank einen Hypothekarkredit für den Kauf und die Renovations- und Ausbauarbeiten beantragen.

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Achtung
Liegenschaften, die vor 1990 gebaut oder renoviert wurden, bergen die Gefahr von Altlasten – von gefährlichen Stoffen, die ein gesundheitliches Risiko darstellen können (eine Übersicht über die häufigsten Schadstoffe finden Sie hier). Sind bei Unterzeichnung des Kaufvertrags nicht alle Altlastenfragen geklärt, lassen Sie eine Klausel einfügen, in der sich der Verkäufer verpflichtet, die Sanierungskosten für später gefundene Altlasten zu übernehmen.


Spezielle Punkte bei Stockwerkeigentum

Alle oben besprochenen Punkte gelten selbstverständlich auch beim Kauf einer Eigentumswohnung. Zusätzlich sollten Sie aber Folgendes sicherstellen:

  • Ist Ihre Wohnung – sowie andere Gebäude- und Grundstücksteile, die Ihnen gemäss Kaufvertrag zu Sonderrecht zustehen – tatsächlich zu Sonderrecht ausgeschieden? Das sehen Sie in der Begründungsurkunde oder in einer späteren Abänderung.
  • Zweitens sollten Sie sich vergewissern, dass die Ihnen gemäss Kaufvertrag zustehenden ausschliesslichen Benutzungsrechte – zum Beispiel an Ihrem Sitzplatz – in der Begründungsurkunde oder im Reglement als solche definiert und Ihrer Einheit zugeschrieben sind.
  • Vergewissern Sie sich, dass die Einlage im Erneuerungsfonds, die gemäss Verkäufer zu Ihrer Einheit gehört, tatsächlich vorhanden ist. Und lassen Sie die Art, wie Sie diese Summe bezahlen, im Kaufvertrag festhalten.
Tipp
Verlangen Sie nebst dem Begründungsakt und dem Reglement vom Verkäufer auch alle Protokolle der bisherigen Stockwerkeigentümerversammlungen. Die darin festgehaltenen Rechte und Pflichten gelten auch für Sie.

 

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