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​​​​​​Eigenkapital plus Hypothek - die Finanzierung

Familie K. hat ihr Traumhaus gefunden: hell, modern und mit einem schönen Garten. Gegen 800 000 Franken soll es kosten, Familie K. muss also rund 160 000 Franken Eigenkapital aufbringen. Viel Ersparnisse hat die junge Familie noch nicht, aber Herr und Frau K. verdienen beide gut. Können sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllen?

Ob Sie Ihr neues Zuhause nun kaufen oder bauen: Das Kapital dafür teilt sich meist in zwei Komponenten auf – Ihr Eigenkapital und das Fremdkapital von einer Bank, einem Versicherer oder einem spezialisierten Anbieter von Hypotheken.

 

Eigenkapital

Mindestens 20 Prozent der Kaufsumme müssen Sie selber als Eigenkapital aufbringen. Können Sie mehr beisteuern, umso besser; das reduziert die jährlichen Kosten Ihres Eigenheims. Und das sind die häufigsten Quellen für Eigenkapital:

Ersparnisse, Wertschriften
Wie viel von Ihrem Ersparten können Sie für den Kauf des Eigenheims verwenden? Welche Wertschriften wollen Sie verkaufen? Behalten Sie auf jeden Fall eine eiserne Reserve für die nächsten Monate auf dem Konto.

Geld aus der 2. Säule
Einen Teil des Eigenkapitals können Sie mit Geld aus der Pensionskasse abdecken. Mindestens zehn Prozent müssen aber «echtes» Eigenkapital sein. Mehr zu den Bedingungen und zur Wahl zwischen Vorbezug und Verpfändung lesen Sie hier.

Geld aus der Säule 3a
Auch Gelder aus Ihrer gebundenen Vorsorge 3a dürfen einsetzen. Die Bedingungen sind in etwa dieselben wie bei Guthaben aus der 2. Säule.

Darlehen
Private Darlehen sind ein häufiges Mittel zur Aufstockung des Eigenkapitals. Etliche Finanzinstitute zählen Darlehen aber nur dann zum Eigenkapital, wenn keine Rückzahlungspflicht besteht. Wichtig ist zudem ein Darlehensvertrag – ein Muster finden Sie hier.

Erbvorbezug, Schenkung
Lässt es die finanzielle Situation der Eltern zu, ist ein Erbvorbezug oder eine Schenkung ein gutes Mittel zur Eigenkapitalbeschaffung. Wichtig ist Transparenz gegenüber den anderen Familienmitgliedern. Worauf Sie achten sollten, lesen Sie hier.

Neben diesen häufigsten Arten, Eigenkapital zu beschaffen, gibt es noch weitere: Besitzen Sie zum Beispiel Bauland, gilt dessen Wert als Eigenkapital.
Auch wenn Sie beim Bau Ihres neuen Heims selber Hand anlegen, wird diese Eigenleistung je nach Finanzinstitut angerechnet.

 

Die Hypothekarmodelle

Den grössten Teil des Kaufpreises für Ihr Eigenheim werden Sie vermutlich mit einer Hypothek finanzieren. Die Banken und Versicherer halten unterschiedliche Angebote bereit. Hier die wichtigsten Modelle:

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Der Zinssatz der variablen Hypothek wird laufend den Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt angepasst. Die Zinsen schwanken also nach oben wie auch nach unten. Diese Hypothek hat keine feste Laufzeit und kann in der Regel auf drei oder sechs Monate gekündigt oder in eine andere Hypothek umgewandelt werden.

Bei der Festhypothek wird der Zinssatz bei Vertragsabschluss für die gesamte Laufzeit fixiert. Die Laufzeiten betragen normalerweise zwischen einem und zehn Jahren. Eine vorzeitige Auflösung des Hypothekarvertrags lohnt sich nicht, denn die Finanzinstitute verlangen eine happige Ausstiegsgebühr (Vorfälligkeitsentschädigung).

Gut zu wissen
Bei den heutigen tiefen Zinsen bietet sich die Festhypothek an. So kann man die günstigen Konditionen "anbinden. Ein Risiko besteht allerdings: Wenn Ihr Hypothekarvertrag in einer Hochzinsphase ausläuft, müssen Sie für die ganze Summe eine neue Hypothek zu schlechteren Konditionen abschliessen. Dieses Risiko können Sie mit einer Kombihypothek reduzieren.

Die Liborhypothek ist eine Mischform von variabler und fester Hypothek: Der Vertrag läuft in der Regel über eine bestimmte Zeit (zwischen zwei und fünf Jahre), der Zinssatz ist aber variabel und wird meist alle drei oder alle sechs Monate neu definiert. Er richtet sich nach dem Libor (London Interbank Offered Rate), dem Zinssatz, der in London täglich neu festgelegt wird und zu dem sich die europäischen Banken gegenseitig kurzfristig Geld ausleihen. Entsprechend stark können die Zinsen für eine Liborhypothek schwanken – nach unten, aber auch nach oben. Vor allem in Zeiten steigender Zinsen bieten viele Banken die Möglichkeit, eine Zinsobergrenze festzulegen (Cap). Natürlich kostet diese Absicherung etwas.

Bei der Kombihypothek wird die Kreditsumme auf zwei Hypothekenmodelle aufgeteilt. Es gibt hauptsächlich zwei Versionen:

  • Festhypothek plus variable oder Liborhypothek: Die Festhypothek bietet Budgetsicherheiten, mit dem variablen oder Liborteil haben Sie die Chance an Zinssenkungen teilzuhaben.
  • Zwei Festhypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten: Damit reduziert sich das Risiko, bei Ablauf des Vertrags gleich mit der ganzen Kreditsumme eine neue Hypothek zu vielleicht schlechteren Bedingungen abschliessen zu müssen.

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Tipp
Neben diesen gängigsten Hypothekentypen gibt es eine ganze Reihe von Modellen und Kombinationen, die je nach Bank unterschiedliche Namen tragen. Fragen Sie Ihren Bankberater, welches Modell am besten für Ihre Situation passt.

 

Die Kriterien der Banken

Die im Internet oder in Zeitungsinseraten publizierten Hypothekarzinssätze haben höchstens Orientierungscharakter. Heute wird jeder Kunde, jede Kundin und jedes Objekt individuell betrachtet. Und das sind die Kriterien der Hypothekaranbieter:

Kreditnehmer

  • Wie hoch ist das aktuelle Einkommen?
  • Bei einem Paar: Sind beide oder ist nur der Partner, die Partnerin erwerbstätig?
  • Wie viel liegt auf Sparkonten und in Wertschriftendepots?
  • Wie viel davon kann als Eigenkapital verwendet werden?
  • Wie hoch ist der Anteil des Eigenkapitals am Kaufpreis?
  • Aus welchen Quellen stammt das Eigenkapital (Ersparnisse, Darlehen, zweite Säule)?
  • Welche weiteren Sicherheiten sind vorhanden (etwa Liegenschaften, Lebensversicherungen)?
  • Können Gelder aus der 2. Säule oder der Säule 3a als Eigenkapital beigezogen werden?
  • Wie sind die familiären Verhältnisse (Kinder, Alimentenzahlungen, Personen, die unterstützt werden)?
  • Wie sicher sind die Arbeitsstellen?
  • Ist die Finanzierung auch mit einem tieferen Einkommen gesichert (Wegfall eines Teils des Lohns, wenn Kinder zur Welt kommen, Pensionierung in absehbarer Zeit)?
  • Sind Schulden vorhanden?
  • Hat der Kunde Potenzial für weitere Geschäfte (Wertschriftendepot, 3. Säule, Geschäftskonten)?


Objekt

  • Ist der Preis marktkonform? Wenn nicht, rechnet die Bank mit dem von ihr ermittelten Schätzwert und verlangt entsprechend mehr Eigenkapital.
  • Wie gut (und krisensicher) ist die Lage des Objekts?
  • Lässt sich das Objekt notfalls zu einem Preis verkaufen, der die Höhe des Hypothekarkredits deckt?
  • Ist in Zukunft mit einer Wertabnahme zu rechnen?
     
Gut zu wissen
Das Geld für die Hypotheken beschaffen sich die Banken auf dem Finanzmarkt (Refinanzierung). Der Zinssatz für die Refinanzierung bestimmt letztlich die Hypothekarzinsen - je tiefer, desto günstiger die Hypotheken. Wobei die Banken ihre Marge auf das Kreditrisiko abstimmen, das ein Kunde und sein Objekt darstellen.

 

Unterlagen für die Bank

 

Ihrem Hypothekarantrag müssen Sie eine Reihe von Unterlagen zu Ihrer persönlichen Situation und zum Objekt beilegen. Diese variieren, je nachdem ob Sie ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kaufen, Ihr Haus neu bauen oder einen Altbau erwerben.

Tipp
Der erste Eindruck zählt. Ein professionell und übersichtlich zusammengestelltes Dossier macht es den Hypothekaranbietern einfacher, Ihren Antrag zu bearbeiten. Und es ist ein Hinweis darauf, dass Sie ein verlässlicher Vertragspartner sein werden.

 

Die richtige Hypothek finden

Wenn Sie eine Hypothek für Ihr Eigenheim suchen, kommen Sie um etwas Rechenarbeit nicht herum. Schliesslich ist ein Eigenheimkauf für die meisten das grösste Geschäft ihres Lebens. Und bei einer Hypothek von beispielsweise 400 000 Franken macht ein halbes Prozent Zins weniger 2000 Franken aus – pro Jahr.

Die meisten angehenden Eigenheimbesitzer holen bei drei bis fünf Anbietern Offerten ein – darunter zum Beispiel ihre Hausbank und der Versicherer, bei dem sie die meisten Policen abgeschlossen haben. Wer ein Eigenheim auf dem Land erstehen will, wendet sich mit Vorteil an die lokale Filiale eines Geldinstituts. Denn je nach Kreditreglement können einzelne Banken nur in einem bestimmten örtlichen Bereich Hypotheken vergeben.

Die Offerten, die Sie erhalten, basieren in der Regel auf einem Standardrating. Im Gespräch mit den Bankberatern haben Sie die Gelegenheit, Argumente für ein besseres Rating – sprich: günstigere Konditionen – vorzubringen.

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Weitere Kriterien für die Wahl des Hypothekenanbieters

Neben den nackten Prozentzahlen gibt es eine Reihe von weiteren Kriterien, die je nach Ihren Umständen ausschlaggebend sein können – ein paar Beispiele:

Bank A verlangt, dass Sie alle Ihre Konten zu ihr verlegen, bei Bank B ist das nicht nötig, dafür ist die Hypothek ein paar Zehntelprozent teurer. Gut möglich, dass es Ihnen das wert ist, wenn Sie sich dafür den ganzen Aufwand mit der «Konto-Züglete» sparen können.

Bank A verlangt eine Amortisation der Hypothek auf mindestens 60 Prozent, bei Bank B sind es 65 Prozent. Das kann ein Argument für Bank B sein.

Bank A kennt die Immobilie, zum Beispiel weil der Vorbesitzer seine Hypothek auch dort hatte. Bank B fordert eine umfangreiche Dokumentation an oder will selber eine Schätzung vornehmen. Die einfachere Abwicklung ist je nach Ihrer persönlichen Situation ein starkes Argument für Bank A.

Sie sind schon länger Kunde bei der Bankfiliale in Ihrem Ort, kennen die Leute dort und haben bisher gut mit ihnen zusammengearbeitet. Dieses Vertrauensverhältnis ist durchaus ein paar Zehntelprozent wert.

 

Zu guter Letzt: der Hypothekarvertrag

Der Hypothekarvertrag ist ein umfangreiches Dokument. Folgende wichtigen Punkte sollten auf jeden Fall darin enthalten sein:

  • Art der Hypothek
  • Höhe des Hypothekarkredits
  • Namen aller Kreditnehmer
  • Zinskonditionen
  • Laufzeit und Beginn der Laufzeit
  • Zahlungstermine
  • Zinsusanz (Anzahl Tage pro Jahr)
  • Gebühren
  • Kündigungsbedingungen
  • Allgemeine Geschäftsbedingungen
  • Hinweis auf Eintrag des Grundpfandrechts der Bank
  • Adresse der Liegenschaft

 

Gut zu wissen
In der Regel verlangen die Banken, dass Ehepaare den Hypothekarvertrag gemeinsam unterschreiben. Dadurch haften Mann und Frau solidarisch für die Schulden aus der Liegenschaft, also für Hypothekarzins, Amortisation etc.

3456.14 Schritt 3 Checklisten Unterlagen Hypothekarantrag Eingeloggt Global

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3456.12 Schritt 3 Hypotheken im Vergleich eingeloggt Global

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3456.15 Schritt 3 Infoblatt: Argumente für günstigere Konditionen Eingeloggt Global

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3456.16 Pensionskassenguthaben für Wohneigentum

 

Pensionskassenguthaben für Wohneigentum

Pensionskassenguthaben – wie auch Gelder aus der Säule 3a –, die eigentlich für die Altersvorsorge gebunden sind, dürfen Sie für den Erwerb von Wohneigentum einsetzen. Voraussetzung ist, dass Sie das Objekt selbst und dauerhaft bewohnen – die Zweitwohnung oder das Ferienhaus kann nicht mit Geldern aus der Altersvorsorge realisiert werden. Wie viel Sie einsetzen können, hängt von der Höhe Ihres Pensionskassenguthabens ab. Sie haben zwei Möglichkeiten: Vorbezug oder Verpfändung.

Vorbezug

Sie können sich Ihr Pensionskassenkapital auszahlen lassen und mit diesem Betrag Ihr Eigenkapital erhöhen. Ein solcher Vorbezug ist jedoch nur alle fünf Jahre möglich und der Mindestbetrag liegt bei 20 000 Franken. Sind Sie verheiratet, brauchen Sie die schriftliche Zustimmung Ihrer Frau, Ihres Mannes.

Wie viel Sie beziehen können, steht in Ihrem Vorsorgeausweis. Wenn nicht, fragen Sie bei der Pensionskasse nach. Gar nichts mehr beziehen darf, wer weniger als drei Jahre vor dem frühestmöglichen Pensionierungstermin steht.

+ Vorteile: Dank des Vorbezugs verfügen Sie über mehr Eigenkapital, brauchen eine kleinere Hypothek und können die Zinsbelastung tiefer halten.

Nachteile: Bei der Auszahlung von Kapital aus der Pensionskasse wird eine Steuer fällig, die je nach Wohnort und Höhe des Bezugs bis zu 30 Prozent der bezogenen Summe beträgt. Zudem können Sie wegen der tieferen Hypothek in der Steuererklärung weniger Schulden und Schuldzinsen abziehen. Der gewichtigste Nachteil: Der Vorbezug ist mit Leistungskürzungen verbunden. Ihre Altersrente wird tiefer ausfallen, und bei einigen Pensionskassen wird auch die Leistung im Invaliditäts- oder Todesfall reduziert.

Klären Sie mit Ihrer Pensionskasse die Auswirkungen eines Vorbezugs ab. Wollen Sie keine Einbusse bei der Altersrente, müssen Sie das vorbezogene Kapital inklusive Zins und Zinseszinsen bis zu Ihrer Pensionierung wieder in die Pensionskasse einzahlen. Leistungseinbussen bei den Risiken Tod oder Invalidität können Sie mit einer Lebensversicherungspolice auffangen.

Achtung
Ein Vorbezug muss gut überlegt sein. Müssen Sie die Liegenschaft später unter dem Kaufpreis verkaufen, ist auch ein grosser Teil Ihrer Altersvorsorge verloren. Wenn Sie in der Lage sind, Ihr Eigenheim ohne Geld aus der 2. Säule zu finanzieren, sollten Sie auf einen Vorbezug verzichten.

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Verpfändung

Wählen Sie die Verpfändung, dient das Pensionskassenkapital der Bank als Sicherheit. Im Gegenzug gewährt diese ein Darlehen, das eine Belehnung bis zu 90 Prozent des Kaufpreises ermöglicht. Die Zinsen dafür bewegen sich meist im Bereich derer für die erste Hypothek.

+ Vorteile: Mit einer Verpfändung sind keine Leistungseinbussen bei der 2. Säule verbunden. Das ganze Alterskapital wird weiterhin von der Pensionskasse verzinst. Zudem können Sie höhere Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen.

Nachteile: Die Zinsbelastung ist höher, da bis zu 90 Prozent des Kaufpreises aus Fremdkapital stammen. Zudem muss das Darlehen in Höhe des verpfändeten Vorsorgekapitals bis zum Erreichen des AHV-Alters in der Regel zurückgezahlt werden.

Gut zu wissen
Die Verpfändung ist im Hinblick auf die Vorsorge meist die bessere Lösung, sie funktioniert aber nur, wenn Ihr Einkommen hoch genug ist, dass die Zinsen tragbar bleiben. Zudem hat die Bank künftig ein Wörtchen mitzureden, wenn es um Ihr Vorsorgekapital geht

 

3456.99 Kleine Kacheln Schritt 3

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